Blog

Drágulnak a zártkerti ingatlanok az Otthon Start miatt, de van pár bökkenő

2026-03-05
Az Otthon Start Program kiterjesztése és a 3%-os fix kamatú hitel lehetősége véget vetett a külterületi házak korábbi árhátrányának, ami azonnali, 12-18%-os drágulást indított el ebben a szegmensben – derül ki a Duna House legfrissebb elemzéséből. A korábban nehezen hitelezhető zártkertek árai rohamosan zárkóznak fel a belterületi ingatlanokéhoz, de ilyet vásárolni kockázatos is lehet, hiszen tíz jogszabály van, ami a területre vonatkozik, és ami különböző csapdákat tartogathat – figyelmeztet az ELTE szakértője.

Míg az országos lakáspiacon lassult az áremelkedés, a zártkertek esetében dinamikus áremelkedés látható. „Sok eladó már előre beépítette az árakba a hitelezhetőséget, így most ebben a szegmensben nem ritka a 15-20%-os irányáremelés sem.”

 

A kereslet élénkülése mögött több, egymással összefüggő piaci folyamat áll: az alacsonyabb belépési küszöb miatt az agglomerációban egy zártkerti ház még 55-70 millió forintért is elérhető, miközben egy hasonló paraméterekkel bíró belterületi családi házért már 80-100 millió forintot kell fizetni. A kedvező hitelfeltételek szintén a szegmens felé terelik a vásárlókat, ugyanis a program 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafonja a zártkertek esetében szinte soha nem jelent akadályt.

 

Ezzel párhuzamosan egy új vevői réteg is megjelent a piacon:

a tudatos, környezetvédelmi szempontokat követő fiatal értelmiségiek a 3%-os hitelnek köszönhetően már nem a vételárba, hanem az ingatlan energetikai korszerűsítésére, például napelemekre vagy hőszivattyúra fordítják a megtakarításaikat.

 

Népszerű térségek és árak

A Budapest környéki településeken, mint ÉrdDunakeszi és Szentendre, a zártkertek iránti érdeklődés 25-30%-kal ugrott meg az előző évhez képest. A hitelprogram hatására Érden például egyetlen hónap alatt 63 millióról 70 millió forintra nőtt egy átlagos zártkerti ház ára. A vidéki nagyvárosoknál, például Debrecenben vagy Győrben, az ipari beruházások miatt megugró belvárosi árak elől menekülnek a vevők a külterületekre.

 

A kínálat csúcsán ma már félmilliárdos tételeket is találunk: Szentjakabfán 550 millióért, Balatonfüreden pedig közel 500 millió forintért kínálnak panorámás, luxusszintű zártkerti birtokokat.

 

Mire figyeljünk a vásárláskor?

A kedvező ár és a hitel lehetősége ellenére a zártkert továbbra is tartogat csapdákat. A szakértők az alábbiakra hívják fel a figyelmet:

  1. Jogi folyamatok: Ha az ingatlan nincs kivonva a művelés alól, a 60 napos kifüggesztési eljárás jelentősen lassíthatja az adásvételt.
  2. Szigorú banki feltételek: A bankok csak akkor adnak hitelt, ha van vezetékes áram, és az ivóvíz minőségét laborvizsgálat igazolja. A tisztán napelemes megoldásokat általában nem fogadják el fedezetként.
  3. Önerő kérdése: Az értékbecslők gyakran óvatosabbak a külterületi ingatlanoknál, így az elvárt 10%-os önerő a valóságban akár a vételár 25%-ára is emelkedhet.

Fontos kitételek vonatkoznak a rájuk:

Bár jól hangzik, sokszor jogilag nem egyértelmű, hogy melyik zártkertre milyen helyi szabályozás vonatkozik, ezért mindenképp érdemes nagyon alaposan tájékozódni. Megkérdeztük a témát évek óta kutató szakértőt, Vasárus Gábort, az ELTE Közgazdaság- és Regionális Tudományi Kutatóközpont Regionális Kutatások Intézetének tudományos munkatársát a tapasztalatairól, akit a Pénzcentrum is idéz.

 

„Nagyon sok mindenre kell figyelni, tíz különböző jogszabály van, ami csapdákat tartogathat" –figyelmeztet Vasárus, hozzátéve: az egyik legkritikusabb pont az ingatlan besorolásának pontos meghatározása.

 

Sokan azt hiszik, hogyha az ingatlan ki van vonva a mezőgazdasági művelés alól, akkor az már egyből beépíthető terület és lehet rá építeni lakóházat, miközben ez nem igaz

– hangsúlyozta a szakértő.

 

Vasárus elmondta, hogy a belterület státusz, a beépítésre vagy nem beépítésre szánt terület besorolás, valamint a zártkerti jogi jelleg három különböző kategória, és az egyik változása nem feltétlenül vonja maga után a másik kettő módosulását. Ráadásul, a legtöbb településnél van minimum telekméret előírás a helyi építési szabályzatban, amely nemcsak négyzetméterben, hanem sok helyen bizonyos telekszélesség alatt is tilthatja az építkezést.

 

A második kritikus terület a meglévő épületek státusza. A zártkerti ingatlanok túlnyomó többsége sajnos nem teljesen legális: vagy engedélyek nélkül épült, vagy engedélyek nélkül lett bővítve, vagy ha engedéllyel is épült, valószínűleg nem lakóház, hanem gyümölcstároló vagy présház. Ezekre nem lehet kedvezményes hiteleket felvenni, sőt általában semmilyen hitelt sem. A legalizálás ugyan lehetséges – ha tíz évnél régebbi az épület, akkor fennmaradási engedélyt lehet rá kérni –, azonban ez még mindig nem jelenti azt, hogy automatikusan lakóépületet kapunk, csak egy legális présházat vagy gyümölcstárolót. Lakóházzá alakítani további nagy munkát igényel, és nem is biztos, hogy engedhető, ha nem beépítésre szánt területről van szó.

 

"A mezőgazdasági művelés alóli kivonás továbbra sem mindenhol ingyenes, csak azokon a településeken, ahol külön önkormányzati rendelet született, és

minden vevőnek meg kell vizsgálnia, hogy az adott ingatlanra vonatkozik-e a rendelet

– figyelmeztetett a szakember. Nem minden településen vonatkozik a rendelet az egész területre, sokszor csak utcákra, és a kivonás több százezer forintba kerülhet.

 

Az is fontos szempont, hogy a CSOK, falusi CSOK és kedvezményes hitelek esetén vizsgálják az épület infrastrukturális megfelelőségét is.

 

Ahol nincs vezetékes víz vagy csatorna, az kieshet a támogatásokból, hiába felel meg az épület egyébként.

 

"Egy Győr környéki mintaterületünkön 400 telekből 176 volt teljesen megfelelő a földhivatali és építésügyi állapotokat tekintve" – mondta el Vasárus. Bár szőlőhegyekben, kerteken és olyan tanyás területeken, ahol zártkert jogi jelleg is van, nem élnagy népesség, Magyarországon mégis nagyságrendileg 150 000 ember érintett a folyamatban, hiszen sokan rendelkeznek kertként vagy hobbitelekként használt telekkel.

 

Azt is fontos kiemelni, hogy főleg a vidéki városokban a lakosság egy jelentős része áramlik a zártkertekbe, mivel ezek megfizethető alternatívái a belvárosi ingatlanoknak. Így egyes városokban az elmúlt évek bevándorlása lakosság növekedése 60-70%-ban a zártkertekre irányult, illetve vannak olyan területek mint például Zalaegerszeg, ahol kimondottan kiemelkedő volt az zártkerti népesség növekménye a megye demográfiájához képest.

 

 

 

 

Forrás: www.portfolio.hu, 2026.03.05.

Drágulnak a zártkerti ingatlanok az Otthon Start miatt, de van pár bökkenő

2026-03-05

Akár napokra is leáll – az új ingatlan-nyilvántartás káoszában a bankok már kénytelenek voltak lépni

2026-03-04

Megnőtt a kereslet az új építésű lakások iránt, újabb nagy lökést kaphat a piac

2026-02-09

Márciustól átírja az Otthon Start és a CSOK Plusz szabályait a társasházi építményi jog

2026-02-09

Belenyúl a kormány az Otthon Startba és a CSOK Pluszba: soha nem látott lehetőségek nyílnak meg a lakásvásárlók előtt

2026-02-06

Megjelent a rezsistop-rendelet, kiderült, kinek hogy fizetik ki a januári fűtésszámla 30%-át

2026-02-04

Kijózanító adat érkezett: zuhantak a lakásvásárlások az év elején

2026-02-02

Januárban eltérő pályára került a lakáspiaci kereslet és kínálat

2026-02-02

Kiderült, milyen lakások adhatóak el most a leggyorsabban

2026-02-02

Lakáspiac: vidéken ugrott most meg az érdeklődés, itt robbanhat be újra az Otthon Start

2026-02-02

Otthon Start akciók banki körkép – ennyi jóváírást adnak a bankok a fix 3%-os hitel mellé

2026-02-01

Erre figyelj, ha CSOK Plusszal együtt igényled az Otthon Start hitelt!

2026-01-27

Otthon Start vagy más támogatott lakáshitel: így lesz könnyebb az igénylés egy hitelszakértő segítségével!

2026-01-23

CSOK Plusz 2026 3%-os kamattámogatott hitel igénylése egyszerűen

2026-01-23

FIX 3% lakáshitel első lakásra: Minden, amit az Otthon Start programról tudnod kell!

2026-01-23

Választások előtt robbanthatnak a lakásvásárlók: intenzív kereslet várható

2026-01-23

Új lakás vásárlás? Könnyítést ígér a társasházi építményi jog, de a bankok még nem állnak készen

2026-01-23

Megdöbbentő változás: Magyarországon csökkent a leginkább a szülőkkel élő fiatalok aránya az EU-ban

2026-01-22

Friss adatok a hazai lakáspiacról: nem az történt, amire az Otthon Start alapján számítani lehetett

2026-01-22

Álmos évkezdet, ami mégis rekordokat hozott

2026-01-21

Meglepő változás zajlik a hazai ingatlanpiacon: az eladók tömegesen léptek piacra, a vevők viszont máshol keresnek

2026-01-21

Hivatalos: az MBH Banké az Otthon Centrum

2026-01-21

Rendszerváltást hozott az Otthon Start a magyar lakáspiacon: fiatalok, hitelek, új lakások

2026-01-20

Változás a panellakások piacán: ami vidéken elkezdődött, hamarosan a fővárost is elérheti

2026-01-20

Változott 2026-ban a lakásvásárlás illetéke! Trükkös határidők a cserét pótló vételnél

2026-01-19

Mire számíthatunk 2026-ban az ingatlanpiacon?

2026-01-19

Lesújtó adatok érkeztek az ingatlanpiacról, így alakul a bérek és a lakásárak viszonya

2026-01-17

Lakáspolitikai kísérlet zajlik Magyarországon, kérdés, mi lesz az eredménye

2026-01-16

Olyanra is alkalmas az Otthon Start, amire eddig kevesen gondoltak

2026-01-16

Ádáz verseny zajlik az otthon startosokért, van, ahol 2 százalékos THM is elérhető

2026-01-14

Ömlenek az új társasházi lakások a piacra, az árak viszont leparkoltak

2026-01-13

Az örökösödési illeték szabályai 2026-ban

2025-12-17

"Meglepő vesztese van az ingatlanpiaci drágulásnak"

2025-04-07

Lakásbiztosítás: ettől félnek a legjobban az ingatlantulajdonosok

2025-01-17

Lakás-takarékpénztár: mire használnád, felújításra vagy vásárlásra?

2025-01-16

Ezek 2025 legtrendibb konyhai színei a lakberendezők szerint

2025-01-16

Hogyan keress ingatlant hatékonyan?

2025-01-15

Óriási változás az ingatlan-adásvételeknél - mindenkit érint

2025-01-15

Jön az egyórás lakáseladás

2025-01-14

Indul az e-ingatlannyilvántartás - Jön az egyórás lakáseladás!

2025-01-13

Célba veszik a lakáspiacot a harmincasok

2025-01-13

Jó helyismerettel lehet igazán jó befektetés egy garázs

2025-01-13

Itt a bútor- és barkácsboltok listája, ahol már Szép-kártyával is lehet fizetni

2025-01-10

Gyorsuló ütemben emelkednek a lakásárak

2025-01-09

Sorjáznak az állami ösztönzők, de vajon enyhül-e a lakhatási válság?

2025-01-02

Mi várható az ingatlanpiacon 2025-ben?

2025-01-02

2025 első félévében továbbra sem számítanak jelentős piacbővülésre az építőanyag-kereskedők

2024-12-22

Are you selling a property or looking for one?
Enter your details and we'll help!

The privacy policy read and accepted.
Send Message