Az E‑ING ügyintézői rendszerre való átállás – az eredeti tervekkel szemben – tavaly fokozatosan valósult meg. Komárom‑Esztergom egyfajta tesztterületként 2025 tavaszán elsőként csatlakozott, majd a nyár folyamán lépésről-lépésre bekapcsolódott a többi megye is, végül augusztus-szeptember fordulóján Budapest és Pest is átállt az új rendszerre. Országosan évente több mint tízmillió tulajdoni lapot hívnak le, és évi 1,5 millió eljárást folytatnak le a földhivatalok az ingatlan-nyilvántartásban.
A rendszer azonban nem működik optimálisan, sokszor akadozik, illetve átmenetileg nem lehetséges a tulajdoni lapok lehívása, ami miatt akár a hitelkérelem, vagy az adásvétel is csúszhat – ennek okairól szakértőket kérdeztünk ügyvédi, banki és ingatlanfejlesztői oldalról.
Jelenleg az E-ING ingatlan-nyilvántartási, azaz INYER moduljának Back Office, azaz ügyintézői felülete működik, a Front Office, azaz a felhasználói felület jelentősen korlátozott funkcionalitással érhető el. Az ügyvédek és az egyéb regisztrált felhasználók lényegében csak tulajdoni lapokat tudnak lekérni a rendszerből – foglalta össze a helyzetet a Portfolio kérdésére Gróf Krisztián, a Magyar Ügyvédi Kamara informatikai megbízottja és az Informatikai Elnöki Tanácsadó Bizottság koordinátora.
„Sajnos ez nagyon sokszor akadozik, amely egyfelől a más állami rendszerek, illetve szolgáltatások rendszeres leállása (például a KAÜ, a központi azonosítási ügynök, vagy a KEASZ, a központi elektronikus aláírás szolgáltatás) miatt következik be, másfelől – és ezt kívülállóként 'erősen' sejtjük, de biztosan nem tudjuk – a rendszer saját hibái miatt történik" – mondta el Gróf. A szakember hozzátette, hogy ha a KAÜ leáll, az azt jelenti, hogy nem lehet belépni a rendszerbe, ha pedig a KEASZ áll le, akkor a rendszer nem tudja elektronikusan aláírni a tulajdoni lapot.
Bár a tervezett karbantartásokról rendszeresen tájékoztatnak, a mindennapi működés során folyamatos fennakadások tapasztalhatók:
hol napokra, hol napon belül órákra áll le a szolgáltatás, teljesen kiszámíthatatlanul.
Egyes feltételezések szerint a leállásoknak nem kizárólag rendszertechnikai okai vannak, mivel gyakran egybeesnek az ebédidővel – ez már egy banki forrásunk tapasztalata.
Az OLAF vizsgálódik
Az OLAF, az Európai Csalás Elleni Hivatal még januárban vizsgálatot indított az Európai Szociális Alapból finanszírozott projekttel kapcsolatban – ez volt olvasható abban a válaszlevélben, amelyet a hivatal küldött Hadházy Ákos független országgyűlési képviselőnek. A rendszerre eddig 16 milliárd forint EU-forrást költött az állam – írja a Transparency International, amely jogi segítséget nyújtott a projekt iratainak kiperelésében. Korábbi közleményük szerint a projektet, amelyben a magyar állam teljes egészében digitalizálta volna a hazai ingatlannyilvántartási rendszert, már 2024-ben készre jelentették. Írtunk az OLAF-nak, hogy érdeklődjünk a vizsgálattal kapcsolatban, ha választ kapunk, cikkünket frissítjük.
A papírt váltaná, de nem váltja
A cél tehát egy egységes, a papíralapú struktúrát teljes egészében kiváltó elektronikus ingatlan-nyilvántartás létrehozása volt, ez azonban máig nem valósult meg. A platform jelenleg kizárólag tulajdoni lapok lekérésére használható – függetlenül attól, hogy a felhasználó ügyvéd vagy magánszemély – válaszolta kérdésünkre Szabó Bianka ügyvéd.
A jogszabályi háttér megteremtésre került, azonban a rendszer gyakorlati alkalmazása mind a mai napig nem biztosított
– tette hozzá. A gyakorlatban ráadásul a természetes személyek számára még ez sem működik zökkenőmentesen: a rendszer a magánszemélyeket automatikusan a magyarorszag.hu portálra irányítja át. Egyes földhivataloknál pedig a személyes ügyintézés során a papíralapú, hiteles tulajdoni lap kiadása sem lehetséges, a rendszer hiányosságai miatt.
Az E‑ING Hírek rovatában rendszeresen jelennek meg az üzemzavarokról szóló közlemények. Csak idén februárban tizenöt alkalommal tájékoztattak ilyenekről, illetve tervezett vagy rendkívüli üzemszünetről, és részleges szolgáltatáskiesésről – erősíti meg Szabó a banki forrásunk tapasztalatát. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy ha egy adásvételi szerződés ügyvéd előtti megtárgyalása éppen ilyen időszakra esik,
a feleknek új időpontot kell keresniük, amikor a tulajdoni lap végre lekérhető.
A tájékoztatások megléte önmagában sem jelent garanciát a zavartalan működésre: előfordult már, hogy a rendszer több tulajdoni lap ellenértékét azonnal levonta a felhasználó bankkártyájáról, a dokumentumok azonban soha nem érkeztek meg az ügyfél tárhelyére. A panasz benyújtása után hetekig tartó egyeztetésre volt szükség a befizetett összeg visszatérítéséhez.
Gróf is megerősíti a hibaüzenetek gyakoriságát: elmondása szerint a Kamara a júniusi szakaszos indulás után többször jelezte, hogy a leállások, illetve lassulások mielőbbi jelzése nagyon fontos a felhasználók részére. "Ez mára teljesen megvalósult, még ha nem is feltétlenül a legszerencsésebben: a nyitóoldal alján, legörgetve, az üzemzavarok uralják a hírek menüpontot". A Kamara és egyéb hivatásrendek e-mailes értesítéseket is kapnak, amelyeket igyekeznek az ügyvédséggel mielőbb megosztani. "Mivel napi szintű, de minimum hetente többször előforduló problémáról van szó, így nagyon nehéz a napi ügyvédi munkát megtervezni:
ha ott ülnek az ügyfelek és nem tudok tulajdoni lapot lekérni, akkor el kell halasztani a szerződéskötést.
– tette hozzá Gróf.
A bankok is alkalmazkodni kényszerülnek
Az egyik hazai bank kénytelen volt módosítani belső eljárásrendjét a Lechner Tudásközpont túlterhelt rendszere miatt. A probléma nem banki oldalon jelentkezik: az E‑ING a neve elhallgatását kérő szakember szerint egyszerűen nincs felkészítve az aktuális ügyfélforgalom kezelésére.
„A rendszer túlterhelt, ezért kialakítottunk egy olyan eljárásrendet, amely szakít a korábbi gyakorlattal, ugyanakkor az ügyfél oldaláról jóval rugalmasabb kiszolgálást biztosít” – magyarázta banki forrásunk. A pénzintézet már nem követeli meg minden esetben friss tulajdoni lap lekérését az utalások indításakor. Ha rendelkezésre áll egy korábban kiállított tulajdoni lap, és minden más feltétel rendben van, elindítják az utalást, és majd később – amikor a rendszer ismét elérhető – kérik le az aktuális adatokat.
A gyakorlat mindenesetre
nyilvánvaló kockázattal jár, hiszen a tulajdoni lapon időközben változás állhat be.
Alternatív megoldásként az ügyfeleket sokszor arra kérik, hogy amikor a bank nem tudja elérni a rendszert, az ügyfelek saját ügyfélkapujukon keresztül próbálják meg elérni azt: ez ugyan a tapasztalatok szerint többnyire nem működik, de elvétve akadt már rá pozitív példa.
A robbanásszerű piaci növekedés is nyomasztja a rendszert
A rendszer túlterheltségéhez a jelzáloghitelpiac dinamikus bővülése is hozzájárul. Az előrejelzések szerint 2025-ben 130-140 ezer közötti tranzakcióval zár a piac. A hitelvolumen 2023-ben még a 600 milliárd forintot közelítette, 2024-ban már 1350 milliárd, 2025-ben pedig megközelítette a 2000 milliárd forintot.
A megnövekedett ügyszám és a nagyobb hitelösszegek együtt olyan terhelést okoznak, amely nemcsak lassítja, hanem teljesen kiszámíthatatlanná is teszi az átfutási időket. Ez különösen a fizetési határidők betartása szempontjából jelent komoly gondot:
sok pénzintézet kicsúszik a határidőkből, és az ügyfeleknek módosítaniuk kell az adásvételi szerződésekben szereplő dátumokat.
Fejlesztői perspektíva: egyelőre működik, de jönnek a nehezebb idők
Az ingatlanfejlesztők a projektjeik teljes életciklusa során használják az ingatlan-nyilvántartást: a telekvásárlástól és projekt-előkészítéstől kezdve a társasházak építményjogi helyzetének rendezésén át egészen a projektfinanszírozási hitelek lehívásáig és a banki jelzálogjogok kezeléséig. Stallmeiszter Ádám, az Immo and More projektmenedzserének tapasztalatai szerint a tulajdoni lapok generálása egyelőre zökkenőmentesen működik, ugyanakkor a nyilvántartás továbbra sem tárol a lakóterületen kívüli fizikai adatokat, például az erkélyek pontos méretét.
Stallmeiszter ugyanakkor hozzátette, hogy a rendszer indulása óta még egyik projektjük sem jutott el az értékesítési fázisba, így számukra az igazi próbatétel 2026 második és harmadik negyedévére várható. Mivel a tőkeáramlás szempontjából a rendszer kulcsfontosságú,
a működése érdemben befolyásolja majd az értékesítési és projektlebonyolítási folyamatokat.
Kettős rendszer, nehezített pálya
Az ingatlan-nyilvántartást érintő kérelmek papíralapon vagy e-papíron nyújthatók be az illetékes hivatalokhoz, ott azonban kivétel nélkül az E‑ING rendszerben iktatják őket. Ez a kettős működés késedelmet és kiszámíthatatlanságot okoz, a földhivatali ügyintézők munkáját pedig a rendszer hibaüzenetei, frissítései és üzemkiesései tovább nehezítik.
Megkérdeztük a felhasználókat, hogy rendszerhiba esetén van-e olyan felület, ahol jelenteni lehet a problémát, és lehet-e akár visszajelzést is kérni. Gróf elmondta, hogy van dedikált E-ING ügyfélszolgálat a Lechner Tudásközpontnál, de ha egyszerre 500 bejelentés érkezik ugyanarról a problémáról, akkor sem lesz gyorsabb a hiba elhárítása. A Kamara, mint minden állami informatikai rendszer hibája esetén, nem csak az ügyvédség informálására, hanem az üzemeltetőkkel való minél jobb kapcsolatra és minél gyorsabb információáramlásra törekszik, azaz megfelelő módon és részletességgel mielőbb igyekszik jelezni a felmerülő problémákat.
"A napi üzemzavarok elhárítása véleményem szerint jelentősen leköti az üzemeltető erőforrásait, de az elmúlt időszakban több olyan – részleteiben általunk természetesen nem ismert – feljlesztés is történt a hétvégi karbantartások során, amely alapján úgy tűnik, hogy
a rendszer megbízhatósága javult
– írta kérdésünkre Gróf.
Mi várható?
A rendszer működését az ügyvédek számára a közelmúltban tesztkörnyezetben mutatták be – mondta el Szabó, míg Stallmeiszter információi szerint a külső felhasználói és az ügyvédi modulok indulása 2026 második felére várható. Addig azonban továbbra is kérdéses, hogy mikor nyílnak meg azok a funkciók, amelyek valóban megalapozhatnák a gördülékeny elektronikus ügyintézést – mind a szakma, mind az ügyfelek számára.
Borbély Zoltán ügyvéd, az Immo and More jogi partnere hozzátette, hogy más hasonló rendszerek együttműködése (például a céginformációs szolgálat, illetve lakcímnyilvántartás) és automatizálása segíti majd az ügyintézést és az információáramlást mind a végfelhasználók, mind a kormányzati szervek részére, ezzel az ügyteher csökkenése várható.
Gróf elmondása szerint a fejlesztés közel négy évében a Kamara megrendelő felé - attól függően, éppen melyik minisztérium volt az – valamint a fejlesztő felé, az indulás óta pedig elsősorban az üzemeltető és a felügyelő Közigazgatási és Területfejlesztési Minisztérium (KTM) felé élt jelzésekkel és javaslatokkal.
Ezekből több megvalósult, de sok még várat magára, mert azokat úgymond „kényelmi funkciónak” tekintik.
Mind a Lechner Tudásközponttal, mind a KTM-mel korrekt a munkakapcsolatunk. Nyilvánvalóan elsődleges cél, hogy az INYER modul stabilan, megbízhatóan működjön, ez nem lehet kérdés
– írta kérdésünkre Gróf.
Alapvető, hogy az ügyvédek, és persze mindenki más, megbízhatóan, lehetőleg elektronikusan megkapják a földhivatali határozatokat, ehhez közös fejlesztésre is szükség volt, de a tavaly indult ügyekben még mindig van némi kavarodás – írta a szakember. „A hibák egy része véleményem szerint azért fordulhat elő, mert a teljes, rendszeren belüli elektronikus folyamatok helyett még mindig manuális adatbevitel történik, amely mindig nagyobb hibával jár". Hozzátette, hogy az is sajnálatos, hogy a fejlesztés során vélhetően egyáltalán nem, vagy nem megfelelő belső monitoring került a rendszerbe, azaz a rendszer a saját hibás működését nem, vagy csak nehezen érzékeli.
A KTM ezt érzékelte, és a Kamara is többször jelezte, hogy az új rendszer jelentős ügyintézési lassulást okozott, ezért plusz humánerőforrásokat is allokáltak túlóra, több ügyintéző, illetve más földhivatalok besegítése formájában. „A Front Office teljes megnyitásának alapvető feltétele azonban
a napi szintű problémák teljes elhárítása és a stabil működés biztosítása,
ebben mindenki egyetért" – hagsúlyozta Gróf.
Ennek megteremtését követően kerülhet majd sor a térképészeti modul bevezetésére, majd ezt követően az INYER Front Office megnyitására, valószínűleg fokozatosan, tehát az egyes felhasználói csoportoknak, például végrehajtók, közjegyzők, bíróságok, ügyvédek részére és így tovább, külön-külön, egymást követően.
Banki forrásunk szerint, bár folyamatos ígéretek érkeznek a rendszer fejlesztéséről, az eredményekben ez sajnos nem látható. „A bankszektor nyitott az együttműködésre és a problémák megoldására, azonban, ha az egyik fél nem hajlandó beismerni a hibákat, akkor parttalan beszélgetések alakulhatnak csak ki".
Várakozása szerint az áprilisi parlamenti választások után új forgatókönyv jöhet: még az is elképzelhető, hogy összefog az ingatlanszakma, hogy együtt találjanak megoldást a kialakult helyzetre. „Ha biztosan lehetne tudni, hogy nem fejleszthető az E-Ingatlan rendszer, akkor életbe léphetne egy úgynevezett BCP, azaz Business Continuity Plan protokoll – ez egy alternatív folyamat, ami akkor valósul meg, ha összeomlanak a rendszerek – és célzottam lehetne megoldást keresni a hibákra" – mondta.
Forrás: www.portfolio.hu, 2026.03.04.